Renovatieopdrachten behoeven beperking van de risico's voor de opdrachtgever op grote kostenoverschrijdingen gedurende het project. Is dat contractueel in te richten en zo ja hoe?

Door: Robert Bakker

 

Een opdrachtgever zit met de vraag hoe hij opdracht kan geven aan de aannemer van zijn keuze voor de renovatie van een eeuwenoud monumentaal pand, zonder een te groot risico te lopen dat het project een money pit wordt. Een aannemer zal bij een dergelijke renovatieopdracht immers vele onzekerheden in zijn begroting opnemen, waardoor de wens van een vaste aanneemsom voor de opdrachtgever moeilijk te realiseren is. Anderzijds zal de aannemer de gehele opdracht wel willen behouden en zal hij tegemoet moeten komen aan de wens van de opdrachtgever waar deze remedies wil inbouwen tegen het genoemde risico van grote kostenoverschrijdingen.

Onvoorziene risico’s

Hoeveel ervaring een aannemer ook heeft, een oud pand herbergt altijd weer verrassingen waarmee in de calculatiefase geen rekening is gehouden. De sloopwerkzaamheden die aan de renovatie vooraf gaan zijn in dat verband dus cruciaal om de impact op de werkzaamheden van de staat van het pand en bijzondere omstandigheden of gebreken die bij de sloop naar voren komen te analyseren. De aannemer zal die impact volledig in zijn prijs willen verdisconteren. Voor de opdrachtgever kan dat een ongewenste verrassing opleveren in de zin dat de prijs van het project aanzienlijk toeneemt en de begroting wordt overschreden.

Evaluatie – recht op opzegging

Om de duur van het project te beperken is er niet voor gekozen om eerst het pand (met een andere aannemer) intern te strippen en pas daarna de renovatie aan te besteden. De aannemingsovereenkomst omvat juist de gehele renovatieopdracht, dus zowel de sloop als de renovatie zelf. De opdrachtgever wilde echter een ‘knip’ in het bouwcontract maken, zodanig dat na de sloop het werk zou worden geëvalueerd om de impact op de omvang van het werk en de prijs te onderzoeken en daarover met de aannemer te onderhandelen. Indien die tussentijdse onderhandelingen niet tot overeenstemming over het meerwerk leiden, heeft de opdrachtgever het recht om de gehele opdracht op te zeggen en een andere aannemer voor de opdracht te vinden.

Contractueel uitsluiten par. 14 lid 10 UAV 2012 / art. 7:764 BW

Het probleem met het beëindigen van de opdracht door de opdrachtgever is dat zowel de wet als de UAV 2012 (en nog een aantal andere voorwaarden), bepalen dat de aannemer in dat geval recht heeft op de aanneemsom minus de bespaarde kosten ten gevolge van die opzegging. Dat is een rechtsgevolg dat de opdrachtgever wil vermijden. In dit geval is in de aannemingsovereenkomst opgenomen dat de betreffende bepalingen in de wet en de UAV 2012 bij opzegging op deze specifieke grond zijn uitgesloten. De aannemer heeft in dat geval slechts recht op het door hem uitgevoerde werk.

Voorkom onderhandelingsdruk

Door de opdrachtgever wordt voorkomen dat moet worden onderhandeld over een nieuwe prijs voor het werk onder de druk van een kostbare eindafrekening bij opzegging. Voor de aannemer ligt hier een uitdaging om ook voor het aanvullende werk met een scherp aanbod te komen om niet de gehele opdracht te verliezen.