Door: Robert Bakker

 

De wet (art. 7:3 BW) biedt de koper van een registergoed (bijvoorbeeld een woning of ander vastgoed) de mogelijkheid om de koopovereenkomst in te schrijven in het kadaster. Die inschrijving zou moeten voorkomen dat het vastgoed niet meer geleverd kan worden indien een schuldeiser van de verkoper nadien beslag legt op het pand. Om die bescherming te omzeilen, legden schuldeisers van de verkoper niet alleen beslag op het pand, maar juist ook op de koopsom onder notaris en in de vorm van derdenbeslag onder de koper op de vordering van de verkoper tot betaling. Met dat laatste beslag kon de notaris de levering niet meer effectueren, omdat de koper de koopsom door het beslag niet meer mocht betalen. Kortom er ontstond een patstelling en de levering kwam tot stilstand. Daarmee was de Vormerkung, als regeling die bedoeld was om de koper tegen beslaglegging onder de verkoper te beschermen, in feite een papieren tijger. De Hoge Raad heeft een aantal keer (laatstelijk in 2013) moeten beslissen over de vraag of een na de Vormerkung gelegd beslag op de koopsom als onrechtmatig gelegd moest worden opgeheven. Hoezeer de Hoge Raad het probleem onderkende, zij kon daar niets aan veranderen. Het beslag was rechtmatig. Reparatie van dat bezwaar was een taak voor de wetgever en niet voor de Hoge Raad.

De minister heeft, na een aankondiging en consultatie in 2013/2014 van notarissen, deurwaarders en kadaster, zeer recent een wetsvoorstel ingediend dat deze lacune zal repareren. De gekozen oplossing voorziet in een tegemoetkoming aan zowel de koper, die het registergoed vrij van beslagen geleverd wil krijgen, als aan de schuldeisers die pas na de Vormerkung beslag leggen en niet volledig achter het net willen vissen.

De koper die gebruik heeft gemaakt van de mogelijkheid een Vormerkung in te schrijven wordt in het wetsvoorstel de mogelijkheid gegeven om de koopsom in weerwil van een beslag onder de koper aan de notaris te betalen. De notaris die de koopsom ontvangt kan daarmee de verkoper en eventuele hypotheekhouders en schuldeisers betalen die voorafgaand aan de Vormerkung beslag hadden gelegd. Daarmee is de ongewenste patstelling doorbroken.

Voor een schuldeiser die na de Vormerkung beslag legt, zou door die reparatie nauwelijks nog de mogelijkheid van verhaal resteren. Omdat de wetgever dit een ongewenste uitkomst acht –immers de Vormerkung is slechts bedoeld om de koper te beschermen tegen de blokkerende werking van een beslag- is ervoor gekozen om een beslag op het registergoed dat na de Vormerkung wordt gelegd, van rechtswege te converteren (om te zetten) in een beslag op de koopsom onder de notaris. Het beslag strekt zich dan uit tot het gedeelte van de koopsom dat resteert voor de verkoper na voldoening van de hypotheekhouders en van schuldeisers die voor de Vormerkung al beslag hadden gelegd. Zodoende wordt de positie van die anterieure beslagleggers niet aangetast en kan de transactie met de levering van het vastgoed worden voltooit.

Het voordeel voor schuldeisers van de verkoper is dat zij slechts één enkel beslag hoeven te leggen en niet meer zijn aangewezen op het leggen van drie verschillende beslagen, wat de kosten voor hen aanmerkelijk beperkt.