Door: Robert Bakker

 

Recent heeft de Rechtbank Amsterdam een vonnis[1] gewezen in een zaak tussen twee partijen die onderhandelden over de verkoop van het Lloyd Hotel in Amsterdam.

Letter of Intent (LOI)

De beoogde koper en de verkoper hadden over en weer een Letter of Intent (LOI) afgegeven, waarin was bepaald dat deze niet bindend was. De LOI ging uit van een niet exclusieve onderhandeling, met een geldigheid van 30 dagen. De verkoper was een OG vennootschap waarvan woningstichting Lieven de Key enig aandeelhouder was.

Na onderhandelingen over allerlei aspecten van de deal, waaronder de prijs, de tekst van het concept koopcontract, dat op enig moment door Lieven de Key in de dataroom was geplaatst, en een kwestie met de zittende huurder, bevestigde de koper de koopovereenkomst voor een bedrag van 15,9 miljoen euro en verzocht bevestiging door Lieven de Key. Deze reageert terug met de opmerking dat er nog geen deal is en dat zij niet met de koper in zee gaat. Er zouden diverse betere biedingen zijn binnengekomen en inmiddels was met een van die partijen een deal tot stand gekomen.

Bodemprocedure

De koper legt vervolgens beslag op het hotel en eist in rechte levering op grond van de concept overeenkomst. Daarbij stelt de koper dat met het in de dataroom brengen van de concept koopovereenkomst, wat gelijk moet worden gesteld aan een aanbod, de LOI zou zijn uitgewerkt. Met de aanvaarding van het contract en de koopprijs door de koper zou een afdwingbare overeenkomst tot stand zijn gekomen.  Als nakoming niet toewijsbaar is, eist de koper schadevergoeding. Lieven de Key zou in dat geval onrechtmatig de onderhandelingen hebben afgebroken in een stadium waarin de koper er gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat er een koopovereenkomst tot stand zou komen.

Geen overeenkomst

De rechtbank beslist in dit geval dat er geen sprake is van een koopovereenkomst. De LOI is wat betreft de vrijblijvendheid van de onderhandelingen (niet bindend en niet exclusief) duidelijk en partijen mochten uit die LOI niet anders afleiden dan dat er pas een overeenkomst zou zijn indien er volledige overeenstemming zou zijn over alle aspecten van het contract. Bovendien was bepaald dat de bestuursorganen van zowel Lieven de Key als van de koper hun goedkeuring daaraan zouden moeten verlenen om een bindende overeenkomst te verkrijgen. Van die instemming is niet gebleken.

De aanspraak van de koper op schadevergoeding wegens het ontijdig afbreken van de onderhandelingen wordt door de rechtbank eveneens afgewezen. Volgens de rechtbank is de LOI zodanig ingericht dat het Lieven de Key vrijstond om onder de gegeven omstandigheden de onderhandelingen af te breken.

Vorderingen

Over de gevolgen van het afbreken van onderhandelingen door een van de partijen is en wordt veel geprocedeerd. De partij die geconfronteerd wordt met een partij die de onderhandelingen afbreekt zoekt vaak genoegdoening in de vorm van schadevergoeding. Soms is een partij van oordeel dat de onderhandelingen al zover waren dat er sprake is van een contract dat moet worden nagekomen. Dan wordt die nakoming gevorderd. Ook komt het voor dat een partij voor de rechter eist dat de andere partij wordt veroordeeld om door te onderhandelen. Waar staat u als u geconfronteerd wordt met een partij die de onderhandelingen in een ver gevorderd stadium afbreekt?

Nakoming

Nakoming vorderen impliceert het bestaan van een overeenkomst. Indien er een Letter of Intent (LOI) is ondertekend met de inhoud zoals in de bovenstaande zaak het geval was, dan zal het bestaan van een overeenkomst vrijwel nooit komen vast te staan, tenzij aan alle voorwaarden zoals die in de LOI zijn genoemd is voldaan. Het vorderen van nakoming is in een dergelijke zaak dan zo goed als kansloos. Het voor de zekerheid een subsidiaire vordering tot schadevergoeding instellen is naar mijn smaak niet erg sterk.

Dooronderhandelen

De maatstaf voor vorderingen die gebaseerd zijn op een afbreken van onderhandelingen situatie luidt: het staat een ieder in beginsel vrij om onderhandelingen af te breken tenzij dat op grond van het gerechtvaardigd vertrouwen van de andere partij in het tot stand komen van de overeenkomst of in verband met andere omstandigheden van het geval onaanvaardbaar zou zijn. De Hoge raad heeft de lat voor de toewijsbaarheid van een dergelijke vordering vrij hoog gelegd. Er is dus niet snel sprake van een situatie waarin een partij erop mocht vertrouwen dat enigerlei overeenkomst tot stand zal komen. Zeker niet indien partijen een LOI hebben ondertekend zoals in de hiervoor besproken casus. Een vordering tot dooronderhandelen zal dan ook niet snel slagen.

Schadevergoeding

Meestal is de zaak waarover werd onderhandeld niet zodanig uniek dat alleen een veroordeling tot nakoming recht kan doen aan de belangen van de benadeelde partij. Het is dan ook meestal verstandiger om direct te kiezen voor een vordering tot schadevergoeding. Zo’n vordering kan worden ingesteld in het geval dat de andere partij op niet legitieme gronden de onderhandelingen afbreekt. Als de feiten van de beschreven casus worden beschouwd in het licht van de maatstaf die de Hoge Raad aanlegt voor dergelijke vorderingen, dan zou je kunnen concluderen dat deze vordering bij voorbaat kansloos was. Misschien hadden de ‘omstandigheden van het geval’ nog soelaas kunnen bieden, maar dan moet er sprake zijn van bijzondere omstandigheden, zoals de belangen van derden die al dan niet bij de onderhandelingen betrokken zijn, dat afbreken van die onderhandelingen onaanvaardbaar moet worden geacht, ook al is er geen sprake van totstandkomingsvertrouwen.

Ook indien een partij op legitieme gronden de onderhandelingen afbreekt, kunnen er omstandigheden zijn waarin die legitimiteit slechts wordt aangenomen indien de afbrekende partij de kosten van de andere partij vergoedt. Maar ook hier is sprake van een uitzondering op de regel dat in beginsel iedere partij vrij is om onderhandelingen af te breken.

Conclusie

Het met succes instellen van een vordering op grond van totstandkomingsvertrouwen is dus geen sinecure. Vaak wordt onder tijdsdruk – het object van onderhandeling is aan een ander verkocht en ligt onder beslag- besloten tot het instellen van een vordering tot nakoming of schadevergoeding. Hoewel men weet dat de kans op succes gering is, wordt een kort geding aanhangig gemaakt om de zaak onder druk te zetten. Soms is de andere partij bereid om onder die druk water bij de wijn te doen en zelfs om verder te onderhandelen.